天河区已成为广州名副其实的房价“老大哥”。
搜狐焦点数据显示，2017年天河区一手住宅网签均价达到47070元/平方米，同比上涨17.1%，为近5年涨幅最大的一年。
成交量方面，受到供应量的限制，2017年天河区一共成交2722套，同比减少54.2%，成交较集中于奥体板块，网签量为944套，占比达到全天河区的35%。
在中心六区之中，天河区的成交量排行第三，不过在土地存量方面，天河区可供应开发的用地空缺，去年全年仅有一宗商业用地成交，住宅用地更是近3年零供应，进入纯库存消化期。
阳光家缘数据显示，目前天河区一手住宅可售货量为4258套，可售面积逾50万平方米，可供应货量依旧是在广氮-奥体片区，占比有四成，其中新增供应量预计逾17.5万平方米。
综合地来说，2018年的天河楼市，看点还是在奥体牛奶厂。
“增产减住”加剧住宅稀缺性
去年，板块内在售的4个成交主力楼盘在供应量和开盘推货量上，皆较往年减少，加上政策的影响，更多瞄准天河区的改善买家亟待入市。
而2017年10月，广州市国土资源和规划委员会挂出了关于开展《广氮-奥体片区城市设计及控制性详细规划修编》的批前公示，对广氮-奥体片区规划进行修改，其中最突出的一个调整就是“增产减住”。
根据规划，广氮-奥体片区的居住用地被减少，调整后，居住用地较原控规减少55万平方米，建筑面积相应减少158万平方米，居住人口减少4万人，这将令到片区内的住宅更显稀缺。
此外，“增产减住”也将为板块输送更多产业人群，在没有新地块入市的情况下，进入纯库存消耗、住宅用地又再缩减的广氮-奥体片区，供需比还将继续拉大。
配套升级，交通&教育优势突出
从2014年集中让地，2016年进入销售高峰期，到如今即将迎来首波入住潮，该板块的整体规划和配套也在不断升级。
根据最新的规划，广氮-奥体片区居住人口规模将为12万人，每100平方米住宅建筑配套25平方米公服设施，配套含综合医院、国际学校、中小学、肉菜市场、社会停车场等公共服务设施264处。
而在所有的配套升级中，交通和教育是最为突出的。根据规划，广氮-奥体板块在教育资源配备方面，共规划有28所学校，其中广氮片区12所，奥体片区16所，覆盖幼儿园到高等院校。目前，十二年制的广州奥林匹克学校，及完全中学执信中学天河校区都已动工，预计将为板块提供近8000个优质学位。
广氮-奥体片区学校规划数量
而交通方面，包括当前已开通的地铁4号线在内，未来该片区内将有5条轨道交通经过，包括当前在建的地铁21号线、规划中的地铁19号线等，此外，区域内还将有三个轻轨站，为片区内居民增加更多的交通便利。
500万级别改善，置业门槛吸引
根据相关机构的数据，2017年天河区的套均价格在582万元，而奥体牛奶厂板块的置业总额起步价在380万-400万元，在天河区相当有竞争力。目前，该板块的主力在售项目有4个，价格区间在4.3万-5万元/平方米，主打在400万级别-700万级别的改善产品，面积以中大户型为主。
奥体牛奶厂在规划初期就以宜居为定位，最新的规划定位为广州科创新高地——公园智谷·广州cpark，为精英产业人群提供宜业宜居的居住环境。
板块的规划容积率在2.0-3.0之间，多个在售项目为“别墅+洋房”的住区组合模式，以板块内首个开卖的项目龙湖首开天宸原著为例，项目整体容积率低至2.1，绿化率达35%，带有5万平方米的山体公园，环境条件非常好。
龙湖首开天宸原著为奥体牛奶厂板块内最先开售的项目，2017年网签面积达到3.5万平方米，销售额达到近20亿元，为板块内销售面积、金额的双冠。目前天宸原著已进入推售的尾期，在售面积约97-140平方米的精装洋房，其中，97平方米的小三房是片区内相对稀缺的低门槛产品，货源即将售罄。
综合来看，小妹觉得奥体牛奶厂板块还是非常价有所值的，不过，它留给改善买家的时间，还有多少呢？